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贈与・相続の相談
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土地の評価で大きく変わる税金
節税対策といえばまずは土地対策。
無料のメール相談では、相続財産の約70%を占める土地を中心とした
不動産に焦点を絞り、没後でも十分に間に合う節税ポイントを紹介していきます。
没後でも税金はかなり減らせる
相続対策は、財産の所有者が生 存しているうちに行わなければ
意味がないなんて思っていませんか。はっきり言ってそれは間違いです。
亡くなってから申告をやり直すことも含め、相続税を申告・納税するまで、
その税額はまだまだ減らせます。
土地の評価方法は、路線価や倍率による評価方法と、その土地の
利用状況等に応じた不動産鑑定士の評価方法も認められています。
相続税をもっと安くする
一口に節税対策と言っても、1つの対策、1回の対策だけで
全て完璧というわけにはなかなかいきません。理想的には、一度全ての財産を
見極めた上で、節税につながるさまざまな方法を一つ一つ時間をかけて模索し、
それを総合的に考えていくことで、抜け目のない節税が実現していくというものです。
まずは財産を残す人が元気なうちにしておきたい4つのポイントをご紹介します。

財産を残す人が、元気なうちにしておく4つのこと

  1. 01.遺言書で、相続人や相続分を明記しておけば、スムーズな分割や申告が目指せます。
  2. 02.贈与で、こまめな対応をしておく。
  3. 03.生命保険を活用しておく。
  4. 04.土地を有効利用しておく。

特に、4つ目の「土地の有効利用」は、私たち不動産コンサルティングの本領が発揮されるものだといえるでしょう。相続対策の大部分は土地対策です。
『土地を制するものが相続を制する』といっても、過言ではないのです。

相続対策は亡くなってからでも出来る
1.遺産分割の工夫
相続の納税額は、法定相続人(財産を相続する権利のある人)によってまちまちです。
各相続人の納税額は遺産の分割をもとに算出されますが、被相続人の夫や妻である配偶者は、
全財産の法定相続分までか1億6,000万円までのどちらか多い額までは無税となるという特例もあります。
ところが、現実には遺産の分け方はこの法定相続分通りにはいかないものです。
特に、土地や建物のような不動産は、分割が非常に難しくなります。
実際には、この不動産ごとに取得する人が分かれ、その評価額に応じた相続税を負担することになるのです。
一つの土地を一人で相続するのと、それを分筆して何人かで相続するのとでは、
後者の方が有利な場合が多いのです。

つまり、土地を細かく分ければ分けるほど評価額が低くなり、相続税が安くなることになるのです。
これは、土地の形状によりますが、分筆した場合の道路付け(その土地がどの道路に接するか)などから、
個々の土地の評価額が変わってくるからです。
また、家を継ぐ人が不動産を相続し、他の相続人には現金を分ける(代償分割)という方法もあります。
遺産の中に現金が無いときには、不動産を取得する者がその不動産を売却し、
売却代金の中から現金を支払うという方法もその一つです。
この場合、不動産を取得する者にとっては債務となり、現金を受け取る者にとっては債権となりますから、
それぞれの遺産分割協議書に明記し、申告書の中で「債権は相続財産として」課税され、
「債務は負債として」控除されることになります。

分割する際には、誰がどの財産を相続するかで、相続税がどうなるかを常に考慮しなければなりません。
もちろん、相続人の希望が一番優先されますが、なるべく相続税が安くなるような分割が出来ないものか、
これを検討する必要があるといえるのです。
2.土地評価の工夫
預貯金や株などとは違って、不動産、なかでも土地を有利に評価することによって、
結果として相続税がかなり低く抑えることが出来ます。
どのような土地が評価減につながるかを簡単に説明すると、その形状・道路付け・面積など、
謄本や公図に示されているものと現物の土地とを見比べ、いろいろな減額要素を組み合わせて、
総合的な評価を出すというわけです。

たとえば、公道からその土地に出入りする際の間口が狭かったり(間口狭小)、奥行きが長かったり(奥行長大)すると、それだけで減額につながる場合もあります。
道路と高低差が大きい場合や、傾斜がきつい場合には確実に減額対象になります。

つまり、他人に売却する場合に値引きの要因になるものは、評価に反映できると考えてよいでしょう。
また、申告時の特例として、小規模宅地の評価減を適用すると、自宅については240平米を限度に20%、
賃貸物件については200平米を限度に50%の評価でよいことになっております。
広い土地なら、用途や分割方法によって評価減を導き出せます。
そもそも、土地の評価を計算する方法は、一般的に次の2通りとされています。

市街化区域・・・・・「路線価×土地面積」
市街化調整区域・・・「固定資産税評価額×倍率」

しかし、土地の評価方法は必ずしもこれだけではありません。
つまり、基準通りでいくか、現実に則した評価(たとえば、鑑定評価)でいくかによって、
大きく変わってくるのです。

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