住宅ローン融資可能額

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住宅ローンを選ぶ際に知っておきたい情報をご案内いたします。
住宅購入の検討時から考えておきたいこと、実際に借りる時に必要な物など、わかりやすく説明しています。
是非住宅ローンを選ぶ際に参考にしてください。

住宅ローンの融資可能額

住宅ローンの融資可能額とは?

金融機関によって異なりますが、住宅ローンには「いくらまで貸してもらえる」という融資限度額があります。
大きく分けると融資限度額には「物件による制限(担保価値)」と「借入者の収入による制限」の2つがあり、
いずれかの低い方が融資額の上限となります。

<物件による制限>

民間の金融機関では通常購入金額や物件評価額の8~9割程度が限度額となっています。
またローンによっては新築など条件が課せられているものなどもあります。
なお、借換えの場合には担保価値の200~300%まで融資可能なローンもあります。
住宅金融公庫はマンションの場合、専有面積が50㎡以上280㎡以下、
一戸建ての場合、床面積80㎡以上280㎡以下敷地面積100m2以上など、物件そのものに対する条件が厳しくなっています。
まずは物件が融資対象かどうかの確認をしましょう。
融資対象となった場合には、購入金額の8割(年収800万円以上の場合は5割)が限度額となります。
また、建物の規模、エリアによっても融資上限額は異なります。

借入できる金額を決める

収入による制限は、住宅金融公庫の場合、
(1)必要最低月収が毎月返済額の5倍以上あることと、
(2)返済負担率が税込み年収の20~25%以内であること、となります。
民間金融機関では下表のようになっています(金融機関により異なります)。
収入による制限を広げる方法として、配偶者や親子など同居予定の家族との収入合算があります。

収入による制限(民間金融機関の例)

税込み年収 返済負担率
250万円未満 25%以内
400万円未満 30%以内
400万円以上 35%以内
600万円以上 40%以内

注:返済負担率=年間返済額合計÷税込み年収

融資可能額を試算してみよう

実際にいくらまで融資してもらえるのかは、次のような手順で試算することができます。

例)Aさんの場合
税込み年収700万円。4000万円の新築マンションを購入予定。
●物件による制限  購入金額の8割  4000万円×80%=3200万円
●年収による制限  年間返済額  700万円×40%=280万円

年間返済額から融資可能額を計算するには、

毎月返済額÷借入金100万円あたりの毎月返済額×100万円

で試算します。 たとえば、金利3%、30年、元利均等返済の100万円あたりの毎月返済額は4,216円なので、
Aさんの場合

(280万円÷12)÷4,216円 ×100万円 =約5534万円

となり、物件価格による制限の3200万円までは融資可能、ということがわかります。

金利と返済期間によっても融資可能額はかわる

次のような手順で実際にどのくらいまで融資してもらえるのかは、試算できます。

・金利3%の場合
●返済期間20年だと 約4207万円
●返済期間30年だと 約5534万円
●返済期間35年だと 約6063万円
・返済期間30年の場合
●金利2%だと 約6313万円
●金利3%だと 約5534万円
●金利4%だと 約4887万円

このように融資可能額は試算することができますが、融資可能額と返済可能額は異なってきます。
毎月の返済額は将来を見据えて無理のない金額か、返済期間は老後生活に影響を与えないかどうかなども考慮した上で、
借入額を決めるようにしましょう。

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