賃貸物件を借りる契約、つまり「賃貸借契約」を結ぶためには「保証人」が必要です。
これから賃貸借契約を結ぼうと考えている方は、保証人についての知識を深める必要があります。
今回は、賃貸借契約に必要な保証人の条件や保証会社の利用などについて解説します。
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まずは、賃貸借契約における保証人について解説します。
賃貸借契約における保証人とは
賃貸借契約における保証人とは、賃貸物件の借主にトラブルがあった際に責任を追及される方のことです。
トラブルがあった際に借主が責任を負ってくれなければ、大家さんの負担が大きくなるため、基本的に賃貸借契約においては保証人が必要になるのです。
たとえば借主が「家賃を払ってくれない」という場合に、保証人は家賃相当額を請求される可能性があります。
賃貸借契約の保証人に求められる条件
賃貸借契約における保証人は誰でも設定できるわけではありません。
保証人に求められる条件は賃貸物件や不動産会社ごとに異なりますが、おおむね以下のような条件があります。
1つ目の条件は「一定の親等内の親族である」ことですが、多くの場合「同居する親族」は含まれません。
2つ目の条件は「継続的な収入がある」ことで、収入の代わりに不動産の所有などが条件として認められることもあります。
3つ目の条件は「反社会的勢力に関わっていない」ことです。
場合によっては親族以外でも近しい方であれば保証人の条件として認められることもありますが、この場合そもそもその相手が保証人になってくれない可能性の方が高いでしょう。
「保証人」と「連帯保証人」の違い
賃貸借契約においては「保証人」が必要な場合と「連帯保証人」が必要な場合があります。
どちらも、いざという時に責任を負う必要があるという点ではおなじですが、通常の保証人と連帯保証人では大きな違いがある点に注意が必要です。
たとえば、通常の保証人は滞納家賃を請求された際に「まず借主本人に請求してほしい」という抗弁が可能ですが、連帯保証人にはこれが認められません。
他にもさまざまな違いがありますが、連帯保証人の方が責任が重いということは明確に把握しておきましょう。
賃貸借契約において利用できる保証会社
賃貸借契約を結ぶにあたっては、保証人を設定する代わりに「保証会社」を利用するという方法もあります。
親族以外の選択肢
基本的に、親や兄弟に保証人になってもらうことが多いのですが、すでに亡くなっている場合や同居家族の場合だと保証人になってもらうことはできません。
この場合、他の選択肢を探す必要があります。
たとえば、条件次第では「家賃をクレジットカードで払うことが保証人の代わりになる」というケースがあります。
クレジット会社の審査に通っているということで家賃の支払い能力などが認められて保証人不要になるのです。
また「そもそも保証人が不要な物件」もありますが、数が少ないことや、初期費用や家賃が割高であるなど不利な条件であるケースが多いです。
そのため、保証人が不要な物件以外の物件を保証人なしで借りたい場合には「保証会社」を利用するケースが多いでしょう。
賃貸借契約で利用できる保証会社とは？
賃貸借契約において利用できる「保証会社」とは、簡単にいえば「保証人の代わりになってくれる会社」です。
親族や身近な方に条件に合う方がいないため保証人を探せないという方も少なくありません。
そうした場合に、不動産会社のほうから指定された保証会社を利用することで、保証人を設定せずに賃貸借契約を結ぶことが可能になるのです。
保証会社を利用する際の注意点
賃貸借契約で保証会社を利用することになる場合、以下の3つに注意が必要です。
1つ目は「保証会社は金銭の保証だけ」という点になります。
保証会社は正式には「家賃保証会社」であり、家賃滞納時などに金銭的な保証をするだけです。
そのため、金銭では解決できないトラブルがあった際の対応はありません。
2つ目は「保証会社と保証人の両方が必要なケースもある」ことです。
前述のとおり保証会社は金銭保証だけなので、それ以外のトラブルの際の対応はありません。
そのため、賃貸借契約によっては「保証会社＋保証人」という形式で契約を結ぶことになるケースもあるため、保証人が必ずしも不要であるとはいえないのです。
3つ目は「保証料が必要である」ことです。
保証会社を利用するためには保証会社に対して保証料を支払う必要があるため、家賃や共益費の負担だけでなく保証料についても賃料として見積もる必要があります。
賃貸借契約と2020年民法改正
賃貸借契約の保証人についての知識を深めるためには「2020年民法改正」について把握しておく必要があります。
連帯保証人の保証額の上限
2020年民法改正によって、賃貸借契約の連帯保証人に対して「保証するべき金額の上限」が設けられました。
2020年4月1日以降に結ばれる賃貸借契約においては、個人が連帯保証人になる場合は債務極度額の明記が義務づけられています。
これを賃貸借契約に明記していない場合、その契約は無効になるのです。
契約中の修繕についてのルール
2020年民法改正によって、「契約中の賃貸物件の修繕に関するルール」が変更されました。
基本的に、賃貸物件の所有者は大家さんなので、物件の設備（トイレなど）が壊れても勝手に修理することは避けるべきです。
改正後のルールでは「大家さんに修理を要求したが長期にわたって返答がない」「速やかに修繕するべき緊急の理由がある」などの場合、住人が修繕を手配し、その費用を大家さんに請求できるようになりました。
一部滅失による賃料減額のルール
2020年民法改正によって、「一部滅失による賃料減額のルール」が明確になりました。
借主の責任ではない住宅設備の滅失などがあった際に、賃料の減額請求ができるということはそれまでも認められていました。
2020年民法改正によって、その権利がさらに強い文言で記載されるようになり、具体的な数値の基準はいまだに明確化されていませんが大家さん側の対応責任が強まりました。
契約中に大家さんが変わった際のルール
2020年民法改正によって、「契約中に大家さんが変わった際のルール」が明確になりました。
改正前は、大家さんが変わる際に新旧どちらの大家さんに家賃を支払えば良いのかわかりにくく、大家さん側の請求ルールも曖昧だったのです。
改正後は不動産の所有権移転登記がおこなわれている場合、登記簿上の所有者が大家として家賃の請求ができることが明記されました。
契約終了後の原状回復義務のルール
2020年民法改正によって「契約終了後の原状回復義務のルール」が明確になりました。
改正前は、国土交通省のガイドラインに準拠していたいましたが、民法において契約終了に際しての原状回復義務については明言されていませんでした。
改正後は民法でその義務が明言化されています。
なお、原状回復に際して発生する費用についての保証会社の対応はケースバイケースのため、確認しておくことが大切です。
契約終了後の敷金の返還に関するルール
2020年民法改正によって「契約終了後の敷金の返還に関するルール」が明確になりました。
改正後のルールでは退去時に家賃滞納があった場合、敷金から補填されることが明記されたため、敷金返還に関するトラブルは少なくなるでしょう。
まとめ
賃貸借契約では保証人が必要になりますが、場合によっては保証会社を利用することもあるでしょう。
保証人の条件や保証会社利用時の注意点を把握し、スムーズに賃貸借契約を結べるようにしておくことをおすすめします。
2020年民法改正も賃貸借契約の保証に関わっているため、きちんと把握しておきましょう。
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