フリーレント賃貸物件とは？家賃が無料の理由とデメリットや初期費用を解説｜センチュリー21アクロスグループは仲介実績27年連続No.1

賃貸物件を探していると、ネットや不動産広告でフリーレントという言葉を目にすることがあります。
このフリーレントが賃貸物件の条件としてつけられる理由や目的、そしてデメリットなどを理解したうえで上手に活用すれば、お得な住み替えができるのです。

フリーレント賃貸物件が生まれた理由とは

フリーレントという制度が生まれた経緯やその意味については、昨今の賃貸市場の動向や大家さんの意向が大きく反映しています。

フリーレントとは？

フリーレントとは、賃貸借契約が開始しても一定期間は家賃が無料になるような契約条件を指す言葉です。
フリーレント期間の長さは一律に決まっているわけではなく、数日から数週間や数か月に及ぶものもあります。
この期間の長短は契約当事者間の合意で自由に決められるので、物件や契約によってさまざまとなっているのです。
住み替えの場合には、住み替え前後の家賃が2重にかかることがないので助かります。

フリーレントはいつからある制度？

フリーレントは自然的に使われるようになった制度なので、厳密にいつから始まったのかは分かりません。
しかし、少なくとも2010年頃には賃貸物件の条件のひとつとしてよく見かけるようになっていました。
今では賃貸物件検索サイトの多くで、こだわり検索の条件選択項目にもなっています。
つまりフリーレントがついた物件の中から次の物件を選ぶこともできるのです。

フリーレント期間の大家さんの家賃収入

フリーレントは本来発生しているはずの家賃が無料になる制度ですから、その期間の大家さんの家賃収入はありません。
ただし、管理費やネット接続料や駐輪場代などの費用は無料にならない場合が多いので、入居者の支払いが全く無くなるわけではない点には注意が必要です。

大家さんはなぜ損を承知でフリーレントをするのか

フリーレントは一見して大家さんだけが損をする制度にも見えますが、実は大家さんにとってもいくつものメリットがある制度です。

物件の競争力を上げるため
人口減少に伴って今や賃貸物件は供給過多の傾向にあります。
最終的に引っ越し先として選ばれるためには物件の質を上げるのはもちろんのこと、それ以外でもメリットを付加して入居者の目に留まらなくてはなりません。
フリーレントは初期費用が低く抑えられる直接的な意味でも、実質的な毎月の家賃を下げられる間接的な意味でも、入居者にとって大きなメリットになります。

先手を打って一気に空室を減らすため
どの大家さんも引っ越しシーズン中により多くの部屋を埋めておきたいと願っています。
なぜなら、引っ越しシーズンを逃した空室がその後の閑散期に決まる確率はどうしても低くなり、最悪の場合には空室のままで翌年のシーズンを迎えることにもなりかねないからです。
そうなるくらいならフリーレントをしてでもシーズン序盤のうちに契約を済ませて、シーズン中に入居してもらいこの先の家賃収入を確実にしたほうが、長い目で見れば大家さんにとってもお得なのです。
また慢性的に空室が多いと人気がない物件という悪いイメージがつきやすくなります。
フリーレントをしてでも高稼働させるのは、そんな別の理由もうかがえます。

家賃相場の下落を抑えるため
賃貸物件の募集家賃や成約家賃が下がっていくと、賃貸市場でのその物件の家賃イメージも次第に下がっていきます。
つまり10万円で募集していた物件が一時的にでも9万円で募集すると、次回からもその物件の家賃は9万円だというイメージが広く定着してしまいます。
募集家賃は据え置きのままで当面の家賃を無料にするフリーレントには、物件の家賃相場の値崩れを防止する意味もあります。
さらにいうと、既存の入居者の目に触れる現行の募集家賃が過度に安くなっていなければ、家賃の値下げ交渉をされる機会も無くなります。

フリーレントを交渉してつける

フリーレントは交渉してつけることもできます。
しかし空室が出たらすぐに決まるような人気物件ならフリーレントの交渉余地は低いでしょう。
もしも交渉するのなら、少し競争力の低い物件や空室が多い状況の物件や閑散期を狙うなど、大家さんの心情を想像してから挑みましょう。
交渉の際には、本当に入居してもいいほど気に入った物件に対して、この物件にフリーレントがつくのなら契約をするという意思表示をすることです。
間違っても冷やかしでは言わないようにしましょう。

フリーレント賃貸物件のデメリットとは？

フリーレントによって入居者の金銭的な負担は大きく減ります。しかし少ないながらも入居者にとってのデメリットもありますので注意が必要です。

違約金の定めがあるフリーレント

フリーレントを適用して契約した多くの場合には、契約後1年間は解約しないなどの特約がつきます。
もしもその期間内に解約した場合には、フリーレントによって無料になった分の家賃相当額（違約金）を支払うような特約も併せてつけ、短期で解約になった場合にでも大家さんだけが一方的に不利にならないよう公平になっているのが一般的です。
もちろん違約金は短期解約したときのみの規定ですから、そのまま入居し続けて短期解約をしなければ、入居者にとってデメリットにはなりません。

フリーレント物件限定で探すということ

フリーレントがついた物件が増えてきたとはいえ、それでも賃貸物件全体からするとまだ少数派です。
フリーレント物件に限定した部屋探しはお得なのですが、少ない選択肢の中から物件を選ぶということでもあるので、希望どおりの物件が見つかる確率は低くなりがちです。
また家賃を無料にしてでも入居を促したい物件ということは、物件の立地や間取りや築年数や設備などが他の物件と比べて良くないのかも知れません。
フリーレントによってお得になった賃貸条件とその物件自体の価値のバランスを、冷静に見て判断すべきでしょう。

本来の引っ越す目的がブレる

引っ越すことで職場へのアクセスを良くしたいとか毎月の家賃を下げたいとか設備が充実した部屋で便利に暮らしたいなど、引っ越しには芯になる目的があるものです。
フリーレントのお得さによってそれらの目的が隠れてしまい、引っ越す意味がない物件を選んでしまう恐れもあります。
引っ越しの目的を達成できる物件かどうかを正しく見定めるために、引っ越しの目的をいつも中心に据えながら物件探しをしましょう。
気に入った物件にフリーレントがついていたらラッキーだな、くらいに思っていたほうが良いのかも知れません。

フリーレント賃貸物件の初期費用を計算する方法とは

賃貸物件の契約でよくあるお金について見ていきましょう。

賃貸物件の契約にある費用について

初期費用として計上される費用はこのような意味合いがあります。

敷金とは
初回に1回だけ大家さんに納めるお金で、性質としては無利息の預り金です。
入居から大家さんに対して金銭の支払いが発生した場合に優先的にそこから差し引けるようにとあらかじめ差し入れたお金です。
解約時に大家さんに対して金銭の支払いの状況がなければ入居者へ返金されます。
金銭の支払の状況とは、家賃や管理費などの滞納や、部屋の大きな損耗の補修実費などです。

礼金とは
初回に1回だけ大家さんに支払うお金で、性質としては文字取りお礼として渡すお金であり、大家さんの収入になります。
ですから礼金は、金銭の支払の状況があってもそこから差し引かれることはなく、解約時にもお金は返ってきません。

管理費とは
こちらは家賃とは異なり公共的な意味合いが強い費用で、入居者全員の居住環境向上のための維持管理費用として支払います。
ですから、フリーレントによって家賃が無料でもこの管理費は無料にはならず、入居している間はずっと支払うことが多いです。

その他の費用
マンションつきのネット回線の接続料や駐輪場代なども、フリーレントで契約していても初月から支払うことが多いです。
つまり、フリーレントとは家賃だけが一定期間無料になるという場合がほとんどです。

フリーレント契約の初期費用について

以下のような賃貸物件の条件で計算してみましょう。

●敷金 10万円
●礼金 5万円
●管理費 0.6万円
●仲介手数料 5万円
●保証会社サービス料 10万円
●火災保険料1.5万円
●初月の日割り日数はちょうど半月分
●フリーレント期間は初月を含む3か月間の家賃のみ無料とします。

初期費用総額　33.3万円
もしフリーレント期間が初月を含む3か月間だったとすると、無料になった家賃の金額は、初月の日割り家賃5万円＋2か月目の家賃10万円＋3か月目の家賃10万円＝25万円です。

まとめ

フリーレントは家賃が一定期間無料になるので入居者にとって大きなメリットがある制度です。
しかし、お得感が先行しすぎると本来の住み替えの目的を外れてしまいますので、フリーレントありきでのお部屋探しには注意しましょう。
また短期の解約には違約金を課す特約が多いので、住む前に物件の長所と短所をしっかりと見極める必要があります。
フリーレントを活用してお得な引っ越しにするためには相場感を磨いておくことが欠かせませんので、ご自身でも情報収集に努めてください。