賃貸で注意すべき瑕疵物件とは？心理的な理由で判断する告知義務の有無｜センチュリー21アクロスグループは仲介実績27年連続No.1

賃貸と売買に共通する用語として、不動産の状況を表すのに瑕疵物件という表現があります。
賃貸借契約を締結するかどうかに大きく関わるほどの重要な事項ですので、瑕疵について具体例を交えて解説していきます。

賃貸借契約における瑕疵物件とは？

瑕疵とは、大まかにいうと問題があるというイメージです。
ですから、瑕疵物件とは問題を抱えた物件と読み替えることができます。

「瑕疵」の読み方と意味とは

瑕疵という漢字は「カシ」と読み、傷や欠陥を表す不動産用語です。
その不動産に関する瑕疵とは、おおむね次の4つに分類されます。
物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵で、これらの違いは問題の原因が何なのかによる違いです。
これらはいずれもネガティブな内容や状態を含む場合が多く、もしも借主が事前にその事実を知っていたなら不測の損害を回避できる内容も多くあります。
瑕疵の内容や状況によっては、契約前に貸主から借主へ書面と口頭でご説明しないといけない場合もあります。

賃貸物件でときどきみかける訳あり物件とは？

訳あり物件とは、瑕疵がある物件のことで、主に自殺などの心理的瑕疵のある物件を指すことが多いです。
しかし、その賃貸物件の近くで夜中に騒がしくなる溜まり場があるとか、隣がゴミ屋敷などの場合でも、訳あり物件と呼びます。

賃貸借契約の物理的瑕疵物件とは

物理的瑕疵とは、建物のなかでもとくに主要な構造部分や壁やその他の大きな設備などに、物理的に欠陥がある状態を指します。

賃貸物件の物理的瑕疵に欠陥

階上や壁からの雨漏り、主要構造柱や外壁の亀裂や破損、給排水管の詰まり、建物の大きな傾き、耐震強度不足、地中の埋設物、土壌汚染などがあります。
その大半は一見して分からない部分にあり、所有者がその事実を全く知らなかったケースもたくさんあります。
とくに建物の構造部分などの状況を詳しく調べるには、建物を分析できる専門の会社の調査が必要です。
また木造建物に特有の物理的瑕疵としては、材木部分の腐食やシロアリの侵食や水害による浸水などがあります。
ヒビや変形は外観を見て判断でき、窪地や低地、埋立地などの立地条件から水分が抜けにくい土地であるなど推測しやすいものもあります。

賃貸物件の物理的瑕疵の告知義務とは

物理的瑕疵は建物の欠陥や劣化などが原因ですから、放っておくと時間の経過とともに欠陥は進行していきます。
それゆえに、物理的瑕疵の告知が必要な期間は欠陥が存在する限りずっと続くのです。

物理的瑕疵に関する民法改正について

2020年4月の民法改正によって、隠れた瑕疵などの文言は削除され、欠陥を知覚しているしていないに関わらず、契約で定められたものを完全な形で引き渡すという、契約上の責任を追求されることになりました。
これは、契約不適合責任という概念ですが、基本的な考え方自体は従来の瑕疵とそれほど大きく変わらずに引き継がれています。
賃貸物件に欠陥がある場合の貸主の責任としては、契約の内容に合わないとして解除や損害賠償請求を受け入れるのではなく、補修して完全な形にしてから提供する方法をとることになります。
もしそれが叶わない場合には、代わりのものを引き渡すか減額請求に応じるという対応です。

賃貸借契約の心理的瑕疵物件とは

賃貸物件でときどきある訳あり物件というのは、4つの瑕疵のなかでも、とくに心理的瑕疵のある物件を指すことが多いです。
瑕疵のなかでも人の死が関わる心理的瑕疵のある物件は、不動産の取引においてもっとも嫌悪感の強い瑕疵の原因であり、そのため仲介会社や所有者側には厳格な告知義務が課せられています。
しかし人の死への捉え方は受け止める方によって感じ方に差があり、高齢の老衰の自然死や自宅での転倒や誤飲などのアクシデントによる死亡は気にしない方も少なからずいます。
このことが、心理的瑕疵の取り扱いについてはっきりと線引きできない要因でもあるのです。

心理的瑕疵の取り扱い基準になる国土交通省のガイドラインとは

2021年10月に国土交通省から出された、人の死の告知に関するガイドラインをご紹介します。

死の事実を告知しなくても良いとされているもの

●対象不動産での自然死や不慮の事故死の場合（賃貸・売買）
●対象不動産の廊下やエレベーターや駐車場など日常的に使用する共用部分において、発見が遅れたが特殊清掃をおこなった自然死や不慮の事故死または嫌悪ある原因の死で、事案の発生から3年経っている場合（賃貸のみ）
●対象不動産に隣接した物件や、エレベーター機械室や給水ポンプ室など日常的に使用しない共用部分において、特殊清掃をおこなった自然死や不慮の事故死または嫌悪ある原因の死の場合（賃貸・売買）

告知不要な状況であっても例外がある
上記のいずれかに該当していて告知不要だとしても、事件性が否定できないとか知らせておくべき重要な内容であるとか社会的に影響が大きくなりそうだと判断される場合には、告知が必要だとしています。
つまり、告知不要の要件に該当していたとしても、状況や相手方の事情を汲み取って、告知が必要かどうかを判断すべきだとしています。
また、人の死の事案があったか借主から尋ねられた場合には事実として告知すべきとあり、やはり事前に知っていたら契約しなかったかもしれないという、借主の心情に重きをおいているのです。

心理的瑕疵の告知義務に違反して契約した場合

借主がこの事実を聞かされていたら契約しなかったとなれば、そのまま契約を続けることが難しくなり、契約の解除や別の物件への振替えに関しても貸主へ請求することになります。
また、精神的苦痛や実費負担の返還などの損害賠償の請求にくわえて、仲介をおこなった不動産会社へも宅地建物取引業法に定められた重大な告知義務違反としての責任を追求することになるでしょう。
たとえ契約書の特約条項に契約不適合責任は負わないとの記述があったとしても、貸主がその瑕疵を知りかつ借主が嫌悪感を示すだろうと容易に予測がたつのに告知しなかった場合には、その特約は無効とされ告知義務違反の責任を負います。
過去の判例では、心理的瑕疵については、一般の方が瑕疵だと感じるものであれば告知を必要とする瑕疵にあたると解釈されることが多いようです。

いつまで心理的瑕疵の告知義務が続くのか

心理的瑕疵の告知期間は長らく取り扱いが未確定で、不動産会社により期間や内容に差があります。
賃貸不動産業界で慣習的にある一例として、瑕疵の事案が起きてから2～3年を経過するまで、もしくは事案が起きた次の入居者までは告知するが、それを超えると告知しないというものもあるようです。
しかし実際は、事案から10年以上経ち入居者が何代も入れ替わったとしても、後日知って問題になることもあるため、告知義務に関しては注意が必要です。

その他の2つの瑕疵について解説

「法律的瑕疵」

建築基準法や都市計画法や条例などに違反して建っているものを指します。
新築物件は現行の法令に従って適法に建てられますが、建築当時は適法でも今の法律だと違法になる中古物件や、故意に違法状態を隠して建てられたものもあります。
違法状態を解消して適法にする改修の指示や、建て替え時に再建築ができないなどの規制を受けます。

「環境的瑕疵」

嫌悪施設と言って、一般的に不快な思いをするであろう以下のような施設を指します。
火葬場・墓地・賭博遊戯施設・性風俗店・ファッションホテル・強い臭気を発する工場・線路や大きな道路・刑務所・ゴミ焼却場などが該当します。
直接的に害のない施設もありますが、近くにあると嫌だなと多くの方が感じるような施設も含まれています。

まとめ

法律的瑕疵や環境的瑕疵は事前調査と告知をしており、物理的瑕疵は補修をして借主の不測の損害を回避できますが、心理的瑕疵の取り扱いはいまだ不安定な状態です。
心理的瑕疵物件の貸主にとっては、取り扱いを明確に決めてもらい、将来へ向かって責任のない状況で契約したいところですが、借主がその方の死の事実を知ってどう感じるかという、聞いた方の感覚に左右される不安定な基準です。
いずれにせよ、貸主は法整備が進むまでは可能な限り告知すること、借主は心理的瑕疵がないか不動産会社へ尋ねることが、今のところは最善策と言えそうです。