賃貸物件の「専有面積」とは？概念と計算方法を把握しよう｜センチュリー21アクロスグループは仲介実績27年連続No.1

賃貸物件には「専有面積」という考え方があります。
これから賃貸物件を契約しようと考えている方は、賃貸物件の専有面積とは何かということをあらかじめ把握しておくことが重要です。
今回は賃貸物件における専有面積とは何か、どのような計算方法なのかについて解説します。

賃貸物件の専有面積とは？

まずは、賃貸物件における「専有面積」とは、どのような空間を指すのか基本的なことについて簡単に解説します。

専有面積とは？

賃貸物件における「専有面積」とは、賃貸物件において「その部屋の居住者だけが使用できる床面積」のことをいいます。
多くの住民が同じ建物内で生活している賃貸マンションやアパートでは、「共用部分」と呼ばれるスペースがあります。
専有面積は、賃貸物件における共用部分との区別のために用いられる概念として、賃貸物件の宣伝などに利用されていることが多いです。

賃貸物件において専有面積に含まれる空間とは？

賃貸物件において専有面積に含まれる空間としては、基本的に「その居住者だけが使用できる居住スペースおよび設備の床面積」の合計です。
たとえばリビングや寝室などの基本的な居住スペースをはじめとして、キッチン、トイレ、浴室といった水回りの空間や、玄関、クローゼット、押入れなども専有面積に該当します。

賃貸物件で専有面積に含まれない空間とは？

賃貸物件においては、主に以下の空間が専有面積に含まれない空間として扱われています。
1つ目は「バルコニーやベランダ」です。
基本的にバルコニーやベランダは居住者が専有して使用することができる空間ではあります。
ですが、隣室との移動が可能であり、緊急時に避難経路として使用される可能性があるため、専有面積に含むことはありません。
2つ目は「ロフト」です。
厳密には、部屋全体の専有面積の半分に満たないことや天井高が1.4m未満という条件に当てはまる場合、ロフトは専有面積に含まれず、いわゆる屋根裏収納と同じ扱いになります。
3つ目は「床下収納」です。
条件として、床下収納の広さが部屋全体の専有面積の半分未満の場合には、床下収納は賃貸物件の専有面積に含まれません。
4つ目は「玄関ポーチ」です。
玄関ポーチは基本的に室外にあるため、居住者が専有して使用することができる共用スペースというような扱いになることが多く見られます。
このように、専有面積とは異なる部分も少なくないため、物件情報をチェックする際には間違えないように注意しましょう。

賃貸物件の専有面積の2つの計算方法

賃貸物件において、専有面積を計算する方法は大きく分けて2種類あります。

計算方法①「壁芯面積」

1つ目の計算方法は「壁芯面積」と呼ばれる計算方法です。
部屋を平面で真上から見た際に、「壁の厚みの半分」を専有面積に含めて計算する計算方法となっています。
計算する専有面積に壁の厚みも含まれているため、実際に居住者が使用できる面積よりも広めに専有面積が表示されるという特徴があるのです。
分譲マンションなどの、いわゆる区分所有建物という物件においては「不動産の表示に関する公正競争規約」によって、原則として壁芯面積で専有面積を表記することになっています。
建設中に宣伝を始める新築の分譲マンションでは、室内ができあがっていない状態で広告を打ち出すことになるため、そもそも壁芯面積でしか専有面積を表記できないという事情もあるのです。

計算方法②「内法面積」

2つ目の計算方法は「内法面積」です。
「壁の内側のみ」を専有面積として考える計算方法であるため、居住者が実際に使用できる面積をそのまま表記した計算方法といえます。
内法面積を計算方法として用いられるのは、多くの場合が中古の分譲マンションおよび賃貸マンションやアパートの広告です。

探している物件情報はどちらの計算方法？

物件情報には専有面積が記載されていますが、具体的に上記どちらの計算方法で表記されているかはケースバイケースです。
実際の生活シーンに則ってチェックしたい場合には内法面積のほうがわかりやすいのですが、どうしても壁芯面積でしか表記できないケースも少なくありません。
そのため、物件情報を探すにあたって、専有面積についてチェックする際には不動産会社の担当者にどちらの計算方法で表記されているかを確認しておくことをおすすめします。

賃貸物件において一人暮らしに必要な目安の専有面積

これから一人暮らしを始める方にとって「これから住むことになる部屋はどのくらいの専有面積があれば十分なのか？」と、一人暮らしに必要な目安について疑問に感じる方も多いでしょう。
「大は小を兼ねる」といいますが、物件情報を探すにあたっては必要分以上の専有面積があっても持て余します。
その分だけ家賃が高くなったり、物件の選択肢が狭まってしまうといったデメリットがあります。
そこで、「学生」「女性」「社会人」に分けて、それぞれどの程度の専有面積があれば十分な快適さで生活できるのか、一人暮らしに必要な目安の広さについて解説します。

学生の一人暮らしに必要な目安

学生の一人暮らしに必要な目安の広さとしては「家賃」と相談することが重要になります。
手頃な家賃で生活したいのであれば、学生の一人暮らしに必要な目安としては15㎡～20㎡程度がおすすめです。
ただし、この広さになると間取りはワンルームか1Kが中心、水回りがセットになっている間取りが多く、バストイレ別になるとその分だけ専有面積に占める居住スペースは狭くなってしまうでしょう。
専有面積がそれ以上になると、学生の一人暮らしに必要な目安の広さに対して家賃相場が高額になるケースが多いため、物件探しが大変になる可能性が高くなります。

女性の一人暮らしに必要な目安

女性の一人暮らしに必要な目安の広さとしては、学生の目安に対して一回り以上広い、できれば25㎡～30㎡の広さはほしいところでしょう。
女性の一人暮らしには、何かとファッションや趣味が関わってきます。
ファッションや趣味などには保管スペースが必要な場合もあるため、15㎡～20㎡程度の広さだと狭く感じてしまい、快適な居住スペースを確保することが難しくなってしまうでしょう。
保管用の貸しスペースを利用するという選択肢もありますが、その分だけ利用料がかさんでしまいます。
そのため、自宅内にファッションや趣味の保管スペースを十分に確保したい場合には25㎡～30㎡の広さが1つの目安となります。

社会人の一人暮らしに必要な目安

社会人の一人暮らしに必要な目安の広さとなれば、学生や女性も目安よりも広い賃貸物件を選択肢に含めても問題ないでしょう。
社会人で一人暮らしとなれば、お金に余裕もありますので、ご自身の趣味嗜好に合わせた広さの物件を選んでも、家賃が生活費を圧迫してしまう可能性は低くなります。
趣味のためのスペースやインテリアを飾っておくためのスペースとして、35㎡以上、1LDKや2LDKといった広い部屋を借りて快適な生活空間を演出することも十分に可能でしょう。

まとめ

賃貸物件の専有面積は、実際に生活するにあたっての快適さなどの条件に深く関わってきます。
計算方法も2種類あるので面倒に感じる方もおられるかもしれませんが、これから賃貸物件を探す方にとっては今後の生活の快適さに大きく関わることになるでしょう。
専有面積に関して不明な点があれば不動産会社の担当者に確認をとるなどして、不明な点を残したまま契約するようなことがないようにしましょう。