賃貸の契約期間が2年の理由とは？更新料や途中解約や違約金のルールについて｜センチュリー21アクロスグループは仲介実績27年連続No.1

世の中の賃貸借契約のほとんどが2年ひと区切りの契約期間になっています。
この2年の契約期間にはなにか重要な意味があり、途中で解約するとなんらかのペナルティがあるのでしょうか？
また、自分の好きなように1年や3年の契約期間で契約することはできないのでしょうか？

賃貸借契約の契約期間が2年に設定されることが多い理由とは

居住用物件の賃貸借契約期間は2年のものがほとんどですが、これにはどんな理由があるのでしょうか。

賃貸借契約は契約期間によって定期借家契約と普通借家契約に分かれる

賃貸借契約には定期借家契約と普通借家契約とがあり、これらの違いは契約が更新できるかどうかです。

定期借家契約とは
定期借家契約とは、契約で事前に定めた期間が経過した時点で、原則として契約は更新されず退去するのが前提の賃貸借契約です。
例えば、転勤している間だけ家を貸す場合や、建物の取り壊しもしくは不動産業の廃業や1棟貸し利用などこの先の予定が決まっていて、その期日まで限定して貸し出す場合などです。
定期借家契約では、期日通り明け渡さなければならないという賃借人にとって不都合な条件が付くために、家賃などの賃貸条件が通常よりも安く設定されていることがほとんどです。

普通借家契約とは
普通借家契約の契約期間は1年以上とされていますが、実際は2年契約のものがほとんどです。
これは、貸主が事業として不動産賃貸業を営んでいて、できるだけ長く安定的な家賃収入を見込んでおきたいので、期間は1年よりも長く設定したいという気持ちがあります。
一方で、3年ともなると今度は貸主借主ともに契約期間としては長く感じられるので、頃合いの良い2年が一般的な賃貸借契約期間として広く採用されるようになったのです。
契約の更新手続きがある場合には、以下のような費用がかかります。

更新料
更新料とは、契約を更新する際に借主から貸主へ支払うお金ですが、この金額は地域によっても契約内容によっても異なります。
普通借家契約はだいたい2年契約が多いのですが、借主借主双方に異議がなければ契約は更新しますので、この更新時点に一括で支払うことが一般的です。
更新料は商習慣上の費用のため法的な根拠はありませんが、契約で合意している以上は賃借人に契約上の支払い義務があり拒絶はできないとの判例があります。【最高裁第二小法廷平23.7.15判決】
また、更新料の減額交渉や分割払いも当初の契約に規定がなければ、原則認められません。

更新事務手数料
更新事務手数料とは、管理会社や貸主がおこなう更新契約事務手続きに関する実費で、こちらも更新料とともに支払います。

火災保険料
初回の契約時に付保した総合火災保険契約も更新を迎えますので、万が一のためにも更新保険料を支払って保険期間を更新しておきます。

賃貸保証料
連帯保証人ではなく賃貸保証会社に加入する契約の場合には、こちらも更新保証料を支払って保証期間を更新し万が一に備えます。

賃貸借契約の契約期間更新で手続きも更新料も不要の場合とは

賃貸借契約条項に、貸主借主ともに異議がなければ自動的に契約が同条件で更新され、契約期間も同期間で延長するという内容の文言があるなら、その時期が来た際に手続きしなくとも自動的に契約が更新されます。
これを自動更新契約といい、この場合は一般的には更新料の支払いがないことが多いようです。

賃貸借契約の契約期間更新通知が来る時期とは

契約期間が満了する3〜4か月前に、管理会社か貸主から賃貸借契約更新の意思確認に関する通知書が届きます。
事務手続きが必要な場合には、新たな契約書もしくは簡易的な更新契約書を更新日までに署名捺印して返送し締結します。
原則として同様の賃貸条件で更新しますが、更新契約書の内容には目を通して、賃貸条件に間違いがないか自身で確認しておきましょう。

賃貸借契約期間更新契約の更新料の考え方と地域差について

仮に、家賃が10万円の賃貸物件で2年ごとの更新料が家賃の1か月分支払う契約だとすると、その更新料を月々の家賃負担に換算すれば、10万円 ÷ 24か月 ＝ 4,166円 となります。
つまり、更新料なしの契約なら、家賃が 4,166円 高い物件と2年間の出費が同じになるのです。
そのため、更新料なしの物件なら予算を上げて物件を探すこともできますので、気に入った賃貸物件に更新料がなければ、最有力候補になるでしょう。
ちなみに、京都以外の関西圏では更新料の契約は非常に少なくなりましたので、更新料は関東圏独特の賃貸条件だともいえそうです。

賃貸借契約の契約期間更新前に途中解約する手続きとペナルティ

賃貸借契約期間が満了していないのに、途中で自己都合での解約はできるのでしょうか。
また、違約金などのペナルティの有無や、解約手続きの方法にはどんなものがあるのでしょうか。

賃貸借契約の契約期間中に解約を申し入れる際の連絡方法とは

解約の予告は、解約したい意思表示が相手方に到達した日が起算日になります。
通知に関して後日のトラブルを避けるためにも、管理会社や貸主所定の書面で正しくおこないましょう。
一方で、正式な解約通知ではないとしても、通知日時を保全する意味ではメールやFAXは着信日時が打刻されますので、解約通知が手元に届くまでの初動として有効な場合もあります。

賃貸借契約の契約期間中に解約を申し入れる際の違約金とは

普通借家契約で契約期間が2年だったとしても、2年は必ず住まなければならないわけではなく、数か月や1年ほどで途中解約して退去しても違約金などはありません。
契約期間とは、契約がその間有効に機能していることを表しているだけで入居期間を強制するものではありませんので、仮に1年しか住む予定がないからといって1年契約の賃貸物件を探す必要はないのです。
もしも解約時期によって違約金があるとすれば、フリーレントや期間限定のサービス家賃を適用した契約で短期解約した場合の違約金くらいでしょう。

賃貸借契約の契約期間中に解約を申し入れる際の手続きとは

各契約書の解約条項に則っておこないますが、一般的には借主からの解約通知は解約の1か月前まで、貸主からは6か月前までという規定が多くなっています。
これは借主保護の観点で、貸主からの解約通知期間を長く取り、また貸主から解約するためにはやむを得ない理由がなければ認めないとされています。
解約通知書は当初の賃貸借契約書に綴じ込まれているものを切り離して使うか、管理会社や貸主に依頼して取り寄せしますが、いずれにせよ確実に証拠が残る書面でおこないます。
解約通知日は電話で解約の意思を伝えた日を採用してくれる場合もありますが、その場合には念のために、通知日時と電話対応した相手方の担当者の名前をメモしておくようにしましょう。

まとめ

居住用の賃貸借契約のほとんどが契約期間2年の普通借家契約ですが、2年である理由は貸主借主の双方にとって短すぎず長すぎない期間だという理由でした。
更新手続きや更新料は地域や契約によってさまざまですが、契約で合意した以上は支払いを拒めませんので注意が必要です。
また、更新料以外にも事務手数料や火災保険料や賃貸保証料が必要な場合もありますので、不明な点は管理会社や貸主に尋ねて解消しておきましょう。
通常なら契約期間満了前の途中解約でもとくに違約金などはありませんが、解約期日を保全するための書面による書面通知など、解約手続きは解約日や家賃負担額にも影響しますので適正におこないましょう。