中古マンションはこう選ぶ！選び方のポイントを徹底解説｜センチュリー21アクロスグループは仲介実績28年連続No.1

「中古マンション」は、新築マンションと比較すると安い値段で購入できるメリットがあります。
しかし、それでも高額な買い物になることは避けられませんので、ポイントを押さえた正しい選び方を実践する必要があるのです。
そこで今回は、中古マンションの選び方のポイントについて解説します。

中古マンション選びのポイント①「耐震基準」

中古マンションの選び方の1つ目のポイントは「耐震基準」です。
地震の発生リスクが高い日本では、建物の耐震基準は安全な暮らしを守るために重要なポイントの1つになります。

耐震基準とは？

「耐震基準」とは、地震の揺れに対して建物が倒壊せずに耐えられる性能のことです。
建築基準法により定められているルールであり、あらたに建物を建てるにあたっては耐震基準のルールを遵守しなければなりません。

「新耐震基準」と「旧耐震基準」

耐震基準のルールは過去に何度か改正されていますが、なかでもとくに大きな変化として「新耐震基準」と「旧耐震基準」と呼ばれる2つの耐震基準の違いが挙げられます。
1950年から1981年5月まで適用されていた耐震基準（旧耐震基準）では、「震度5強程度」を基準に耐震基準が定められていましたが、それを超える大地震が発生したことにより1981年6月から新しい耐震基準が定められました。
新耐震基準では「震度6強～7程度の揺れ」でも家屋が倒壊しないことを基準としているため、旧耐震基準よりも厳格化された耐震基準として2022年現在でも適用されています。
実際、阪神淡路大震災において旧耐震基準の建物と新耐震基準の建物とでは被害の程度が大きく違っており、新耐震基準に準拠して建てられた住宅の方が地震に対する耐性が強いことがわかります。

購入予定の建物の耐震基準が新旧どちらなのか判断する方法

新耐震基準が施行されて以降に建てられた建物は新耐震基準に準拠しているため、2022年現在で考えると築40年くらいの中古マンションだと旧耐震基準に則っている可能性があることを念頭に置く必要があります。
中古マンション選びにおいては、そのマンションの「建築確認日」が、1981年6月よりも前なのか後なのかを確認してください。
中古マンション選びにおいて建築確認日が旧耐震基準に則っている時期の場合ですと地震に対するリスクが高まりますので、できるだけ新耐震基準に則って建てられていることを確認してマンション選びをすることをおすすめします。

中古マンション選びのポイント②「マンションの管理体制」

中古マンションの選び方の2つ目のポイントは「マンションの管理体制」です。
中古マンション選びにおいては、そのマンションの管理体制が万全であることを確認することをおすすめします。

共用部分の清掃やメンテナンスが行き届いていることをチェック

中古マンション選びでは、そのマンションの「管理組合」など管理の責任を負う立場が万全の体制であることを確認しておくことが重要です。
たとえば、中古マンションのエントランスやゴミ置き場、自転車置き場といった共用部分の清掃やメンテナンスがしっかりと行き届いていることは、管理体制の内情をチェックするポイントの1つになります。

管理組合の運営状況をチェック

中古マンション選びにおいて、マンションの管理組合が健全に運営され、適切に活動していることを確認することは重要です。
組合の議事録や報告書などの書類をチェックし、運営体制に問題がないことを確認しましょう。
とくに「お金」や「修繕計画」などの項目は念入りにチェックしておくことをおすすめします。
管理費や修繕積立金など、マンションの管理に重要なお金がきちんと管理され、適切な収支状況であることは管理組合の健全な運営に欠かせません。
中古マンションとなると「修繕」に関する項目は重要なポイントの1つであり、適切な頻度で修繕計画が組まれていなければ快適な生活を脅かす原因になりかねないのです。

コミュニティ形成に役立つイベント開催などもチェック

中古マンション選びにおいて、厳格な運営体制で管理組合が稼働していることは重要なポイントですが、「イベント開催」などの状況もチェックしておくと良いでしょう。
マンションによっては、管理組合が主導してマンションの住人間でコミュニティを形成する手伝いとなるようなイベントを開催しているところもあります。
中古マンションを購入するにあたっては、引っ越しの原因となるような住人間トラブルは可能な限り避けるべきです。
定期的に住人間の交流を実現できるようなイベントを開催している管理組合であれば、住み心地の良い環境を形成して快適な生活を続けることができるでしょう。

中古マンション選びのポイント③「修繕積立金について」

中古マンション選びをするにあたって、無視できないポイントになるのが「修繕積立金」の存在です。

修繕積立金とは？

「修繕積立金」とは、将来的に実施されるマンションの修繕や検査などの費用を、あらかじめ定期的にマンションの住人から集金して積み立てるお金のことです。
どれだけ頑丈に作られたマンションであっても、経年劣化により外壁や共用部分の設備は徐々に劣化して最終的には破損して何らかのリスクをもたらすことになります。
中古マンションの場合だととくに経年劣化のリスクは大きく、安全で快適な暮らしを妨げるさまざまな破損・劣化が中古マンションを襲います。
そうならないためには定期的にメンテナンスをおこなう必要があり、これを長期修繕計画の策定により実現し、必要な修繕費用をその計画に基づいてマンションの住人から徴収・積み立てるのが修繕積立金なのです。
とくに大きなマンションでの大規模修繕ともなれば一度に高額な出費を強いられることになるため、少しずつ修繕積立金を積み立てていくことでマンション住人の金銭的負担を抑えています。

修繕積立金の相場・適正値

修繕積立金はそのマンションの住人から少しずつ集めることになりますので、マンションの住人にとって金銭的な負担になることは変わりありません。
では、修繕積立金は安いほど住人にとってメリットになるのかといえば、安すぎることは安全快適なマンション生活を妨げる要因になる可能性がある点はマンション選びのポイントの1つになります。
修繕積立金について考えるにあたって大きなポイントになるのが「修繕は必ず必要になる」ことです。
どんなマンションだって経年劣化しますので、仮に新築マンションであっても数十年後には古くなってさまざまな問題を抱えるようになります。
中古マンションであればなおさら修繕の必要性が出てくる可能性は高まりますので、場合によっては中古マンションを購入して1年以内に大規模修繕をおこなうといったケースもあるでしょう。
修繕はいつか必ず実施する必要があり、修繕には業者に支払うお金が必要になりますが、ポイントは「常に修繕積立金が十分であるとは限らない」ことです。
仮に毎月徴収する修繕積立金が安すぎる場合だと、修繕実施に際して積立金だけでは修繕費用を賄えなくなる可能性があります。
その場合、一時金としてマンション住人から不足分を補うための集金がおこなわれるため、金額によっては大きな金銭的負担になる家庭もあるでしょう。
目安としてはガイドライン（//www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf）があり、これに準拠した範囲内で修繕計画が組まれている中古マンションを選ぶことをおすすめします。

まとめ

この記事で解説した以外にも中古マンション選びにはさまざまなポイントがありますが、重要なことは「入念に検討する」ことです。
安易な基準でマンションを選ぶと後悔するリスクが高まりますので、さまざまな要素をしっかりと吟味して、後悔しない中古マンション選びを実現してください。