賃貸の初期費用相場と分割払い｜交渉のコツと断れる不要な費用を解説｜センチュリー21アクロスグループは仲介実績27年連続No.1

賃貸の初期費用の減額交渉や分割払いにはコツがあるのをご存じでしょうか。
交渉できることは何となく知っていても、具体的にどの費用を交渉するのか知らない方がほとんどです。
まずは初期費用に含まれる費用の意味を理解して、ぜひ交渉しやすい時期や条件を知ってからおこなってください。
また、費用について知識があれば、万一悪い不動産会社に当たっても不要な支払いを回避することができますので、最後まで読んで理解しておきましょう。

賃貸の初期費用とは？いつまでにいくら支払うの？

賃貸借契約時にかかる初期費用とはなんでしょうか、またはいつまでにいくら誰に支払うのでしょうか。

賃貸の初期費用は契約時に一括で支払う

初期費用は契約時に仲介不動産会社へ一括で支払います。
初期費用を支払う方法は、現金で渡すか銀行振込をするのが一般的です。

賃貸の初期費用とは契約の意思表示
入居までは、貸主も借主もお互いを信用して準備を進めていきますので、契約は双方が簡単にキャンセルしないよう確実なものにしなければなりません。
そのため、契約の確かな意思があり行動に移していることを双方が確認するために、借主はまとまったお金を用意して、貸主がそれを受け取るのです。

賃貸の初期費用とは着手金の役割
入居準備のなかにはお金がかかるものもあり、貸主は借主の入居を信じて準備を進めていきますので、それら準備の着手金とも考えられます。

賃貸の初期費用に目安の金額はある？

一般的には、賃貸の初期費用金額の目安は、家賃の約4〜6か月分といわれています。
しかし、この目安も何を計算に含むのかによって変わりますので、絶対的なものではありません。

賃貸の初期費用の最近の傾向について

賃貸借契約に必要な費用は時代とともに変化しています。
以前は、個人で準備したネット回線も今では設備に含まれる場合もあり、また親がなることが多かった連帯保証人も、賃貸保証会社にお金を払って依頼することが増えています。

礼金を渡す契約が減少
礼金とは、マンションに住まわせてもらうお礼として貸主に支払う文字どおりのお礼ですが、この礼金の授受をする契約は今では数少なくなりました。
まとまった初期費用を調達するのが大変で、初期費用が安い物件に希望者が流れたこともあり、全体的に初期費用を抑えるなかで、礼金の存在意義が薄れていきました。

賃貸市場の流れはゼロゼロ物件の増加へ
敷金0円礼金0円で初期費用を極力抑えたものはゼロゼロ物件と呼ばれ、少しずつその数を増やしています。
ゼロゼロ物件は、もともとは駅から遠く築年数が古く間取りが使いづらいなどの、競争力が弱い物件によく見かけました。
今では、春の異動時期を逃し空室がたくさん残る物件が、期間限定でキャンペーン的に掲げる起爆剤のように活用されています。

賃貸借契約の交渉は借主が優位になりつつある
どの業界も消費者保護の観点でルールが変化していますが、人口減少で賃貸物件が余る状況が借主を一層優位にしています。
古い体質が残る不動産業界でも改革が進み、もう昔のような貸主優位の時代ではなくなりました。礼金がなくなっているのもそんな影響を受けているのでしょう。

賃貸の初期費用相場は何にいくらかかるのか

では賃貸の初期費用に妥当な相場はあるのでしょうか。

賃貸の一般的な初期費用の相場はいくら？

まず初期費用としてどんなものが含まれるのか見ていきましょう。
借りる物件によって変動はありますが、一般的にかかる費用としては敷金・礼金のほかに当月・来月分の賃料、鍵交換費用、消毒費用などが挙げられます。
すべての費用を合わせると、家賃のおおよそ4～6か月分が初期費用として必要になると考えておきましょう。

賃貸の初期費用に相場はある？
賃貸の初期費用は、家賃の約4〜6か月分が目安であると先に述べましたが、以下の状況にも影響を受けます。

●地域性
●賃貸物件の需要と供給
●賃貸物件の空室率
●募集の緊急性

ですから、初期募集の緊急性用の相場を確定させるのは難しいのです。

賃貸の初期費用は仲介する不動産会社にもよる
シミュレーションのなかには、賃貸保証料、鍵交換費用、消毒費用、害虫駆除費用、仲介手数料など、算入の有無や金額が変動するものがあります。
消毒や害虫駆除をするかどうか、また鍵交換費用や仲介手数料の金額は仲介する不動産会社によっても変わります。

フリーレントとは何が無料になるの？

フリーレント契約というのは、入居した後も家賃を一定期間免除するという契約です。
しかし、管理費は免除されないとか、フリーレントが空けて初回に請求する家賃分を初期費用に含んで前もって払う場合があるなど、初期費用を劇的に抑える効果があるかどうかは不確かです。

賃貸の初期費用は分割払いや交渉ができるのか？

賃貸の初期費用の分割払いや減額交渉が可能な場合があります。

賃貸の初期費用を分割で払う

高額の初期費用を一気にではなく分割で支払うにはどうすれば良いのでしょうか。

不動産会社が初期費用の分割払いを認めている場合
仲介不動産会社自身が分割払いを認めていれば、初期費用の分割払いは可能です。
ただし、あまりに多い支払回数への対応は難しいでしょう。

クレジットカードの機能としての分割払い
クレジットカードの機能のなかに、1〜2回払いやボーナス一括払いに限っては金利手数料が要らない場合がありますので、すでにクレジットカードの契約があり、仲介不動産会社の承諾があればクレジットカードによる分割払いが使えます。
クレジットカードは手元や口座に現金がなくても支払える便利さと、支払いの手続きの簡単さ、ポイント付与のお得さが人気の決済方法です。
しかし、支払回数が3回以上になると金利が約13%ほどかかるなど、結局は初期費用が高額になるなどのデメリットがりますので、充分にご注意ください。
また、貸主や管理会社によってはこのクレジットカードによる初期費用の分割払いを認めないケースがありますので、事前に確認をしておくべきでしょう。

賃貸の初期費用の後払いや猶予について

個別の判断で支払時期を数日猶予したり入居後の後払いを認めたり、可能性は0ではありませんが、認めてくれるケースは非常に少ないでしょう。

賃貸の初期費用を交渉するなら初めに言うのが効果的？

初期費用の交渉は、いつするのが失礼がなくて効果的なのでしょうか。
初対面でいきなり尋ねるとか、内見早々に先に価格の交渉をしてしまうのはおすすめできません。
物件がある程度絞り込めた段階や、まさに入居の申し込みをする段階で、もう少し安くなれば嬉しいという感覚の交渉でないと、応じてもらえる確率は低いでしょう。
貸主側としても、良い借主が入居することを望みますので、ある程度入居審査に取り掛かった段階で交渉するのが、貸主の感情に照らしても望ましいと思われます。

賃貸の初期費用のうち交渉できる項目とは？

自分には不要に思えるものが、もしも交渉して省けるなら初期費用が抑えられて助かります。

賃貸の初期費用が高すぎると思ったら
少なくとも、不動産会社側が必要だと考えているから見積もりに含めるのであって、この費用なら交渉すれば必ず下がるというものはありません。
いきなり高いから省いてほしいと一方的に言い切るのではなくて、それが何のための費用で、金額や実施の選択肢があるのかなどを尋ねてみて、ご自身が不要だと判断したなら、必要に思えないので外してほしいと交渉してみましょう。

賃貸の初期費用で払わなくていい費用とは？
退去時の清掃費用をあらかじめ初期費用に含んで請求されることがありますが、これが払いきりなのか預け金なのかによって事情が異なります。
国土交通省のガイドラインによれば、通常の使用による経年劣化は借主の責任ではないと明言があり、退去時でもないのに先に清掃費用を確定して請求するべきではありません。
預け金として差し入れて、部屋の損耗の程度が軽度であれば返還される性格のものなのかどうか確認して、もし記述がなければ契約書にも明言してもらいましょう。

賃貸の初期費用を抑えたいなら時期を読む

初期費用を交渉するのに向いていて、かつ成功確率が高い時期はあるのでしょうか。
交渉が成功するかは、貸主が早く契約したいのかどうかに大きく関わっています。
ですから、賃貸業界の閑散期である時期、つまり春のピークを過ぎてから夏まで（5〜8月ごろ）と、秋のピークを過ぎた頃（11〜12月）や、マンション個別の事情として、不運にも同時に空室が出てしまったなどの事情を察知する必要がありそうです。
不動産会社の営業マンと親しくなれば、交渉しやすい物件を知ることもできますので、交渉できる物件があるのかと正直に話してみても良いでしょう。

まとめ

賃貸の初期費用にはいくつも項目が含まれていますが、これらの意味や目的に関する知識は、費用が自分にとって不要かどうかの判断や減額交渉に直結する大切なものです。
また賃貸業界の傾向や賃貸市場の性格を理解しておけば、無駄なくお得に利用することはもちろん、将来に向かって賃貸不動産と上手に付き合っていくことができるでしょう。
交渉事も基本は人対人のコミュニケーションですから、一方的に要求を押し付けるのではうまくいきません。
付き合っていくなかで仲介営業マンを味方につけて、交渉が優位にすすむようお互いの事情を汲み取りながら進めていきましょう。