中古マンション購入の際の頭金の意味や諸費用の相場および注意点について解説｜センチュリー21アクロスグループは仲介実績26年連続No.1

マイホームの購入には、住宅ローンで調達する資金以外に別途現金が要ると言われています。
しかし、そのお金にはどんな意味があってどのように使われるのか、また必要な金額はいくらなのか明確に答えられる方はそう多くありません。
必要な費用を知って早くから準備し、かつ有利な金利条件が獲得できるように、この記事で理解を深めていってください。

中古マンションを住宅ローンで購入する際の頭金とは

中古マンション購入に必要な頭金とはどのような正確のお金でしょうか。
また、頭金以外にも必要な費用にはどんなものがあるのでしょうか。

中古マンションを購入する際の頭金とは何かわかりやすく解説

中古マンションを購入するのに欠かせない費用やそれらの違いについて見ていきましょう。

マンション購入の頭金
頭金とは、中古マンション購入のために現金で用意する自己資金のことです。
頭金の額によって、下記のように住宅ローン借入額が決まります。
住宅ローン借入額 ＝（ マンション価格 ＋ 諸費用 ）ー 頭金 (自己資金）
不動産を購入する際に、頭金の他に諸費用や手付金という言葉が出てきますので、併せて解説します。

マンション購入の諸費用
諸費用とは、中古マンションを購入する際に、不動産会社への仲介手数料や司法書士への登記費用、銀行の手数料や保証料や火災保険料などを合わせた費用の総称です。
中古マンション購入時の諸費用は、だいたい中古マンション価格の 8%前後が目安です。
諸費用は、基本的にはすべて現金で用意します。

マンション購入の手付金
手付金とは、売買契約締結の意思を証明するために、契約当日に買主から売主へ手渡す現金のことで、一般的には中古マンション価格の 5〜10%程度に設定されます。
手付金はマンション代金の一部を先払いするものなので、後日マンション代金を支払う際にはこの手付金を差し引いた残りの代金を支払うことになります。
つまり、手付金とは諸費用のようにマンション代金以外に別途でかかる費用ではありません。
また、手付金は契約締結後に自己都合で売買契約を解消する、下記ルール（手付解除）のためにも利用されます。

●売主側から契約の解消を申し入れるためには、受け取った手付金を返してさらに手付金と同額を支払う（手付倍返し）
●買主側から契約の解消を申し入れるためには、差し入れた手付金を放棄する（手付放棄）

高額のお金を支払わなければ契約を解除できない手付解除ルールによって抑止力が働き、売買契約は簡単にはキャンセルされなくなります。
このように、手付金には売買契約関係を安定させる大切な役割があるのです。

中古マンションを購入するために必要な頭金の相場とは

では、一般的に頭金としてどれくらいの現金を用意すれば良いのでしょうか。

中古マンションを購入する際の頭金の相場はいくら？

頭金として用意する現金の目安は、マンション購入価格の15%前後が多いようです。
頭金が多いほど住宅ローン借入金が小さくなるので、毎月のローン返済額も小さく楽になり、支払う利息の総額も小さくなるため大変お得です。
同様に、返済期間の途中で繰り上げ返済をしても、支払う利息の総額を小さくする効果があります。

頭金の額に応じた支払利息総額のシミュレーション

（シミュレーション前提条件）
中古マンション価格：3,000万円、変動金利：0.5%（ただし変動させずに計算）、借入期間35年、元利均等方式、ボ−ナス返済・繰り上げ返済はともになし
諸費用：200万円（仲介手数料：105万円、登記費用：15万円、銀行手数料・火災保険その他：80万円、いずれも概算とする）
A：頭金：200万円（住宅ローン借入額：3,000万円）の場合
→　毎月の返済額：77,875万円（支払利息総額：2,707,560円）
B：頭金：400万円（住宅ローン借入額：2,800万円）の場合
→　毎月の返済額：72,683万円（支払利息総額：2,527,046円）
C：頭金：600万円（住宅ローン借入額：2,600万円）の場合
→　毎月の返済額：67,492万円（支払利息総額：2,346,502円）
AとCを比較した結果、頭金を400万円多く用意すれば、毎月の返済額は約1万円、支払利息総額は約36万円も安くなりお得です。
実際には、頭金が大きくなれば実行金利がさらに低くなる可能性があり、そうなれば金額差はさらに大きくなります。

中古マンションを購入する際の頭金に関する注意点

頭金に含まれる諸費用にはたくさんの項目が含まれていますが、その詳しい内訳や概算金額と注意点に関して解説します。

中古マンションを購入する際の諸費用の内訳や概算金額とは

3,000万円の中古マンション購入に必要な諸費用の内訳と概算諸費用合計は下記のとおりで、一般的に諸費用金額の目安はマンション価格の 8%前後です。
仲介手数料105万円（契約時に半金と決済時に残りの半金を支払う）
収入印紙税3万円（売買契約書に1万円、ローン借入契約に2万円）
融資事務手数料3万円（ローンの借入事務に関する手数料）
団体信用生命保険料0円（返済途中に亡くなった場合はローン完済）
保証料60万円（ローン返済ができなくなった場合銀行に代わりに返済してくれるサービス料）
火災保険料20万円（5年一括払い）
司法書士報酬12万円（売主から買主への名義変更その他を法務局へ手続きする費用）
登録免許税23万円（登記申請に必要な税金）
固定資産税精算金5万円（数か月分）買主が負担する決済日以降の分の精算
都市計画税精算金1万円（数か月分）買主が負担する決済日以降の分の精算
管理費・修繕積立金精算金3万円（数か月分）買主が負担する決済日以降の分の精算
不動産取得税0円（1982年1月1日以降に建築されたマンションは特例を適用）
【 概算諸費用合計 235万円 、マンション金額の約 8%】
諸費用金額は、たとえば仲介手数料・火災保険料・司法書士報酬・固定資産税や都市計画税・管理費や修繕積立金などにより変動します。

中古マンションを購入する際の諸費用に関する注意点

頭金としてできるだけ多くの現金を用意して、住宅ローン借入額を小さくしたほうがお得であることが分かりました。
しかし、マンションの購入以外にも高額の出費が必要な場合として、出産や子育て・趣味レジャー・入院通院治療費などがあります。
突然の出費を考慮して、預金をギリギリまで使い切らずに念のため手元に現金をある程度残しておいたほうが安心感があります。
また逆に、頭金をほとんど用意せずに諸費用ローンを組み合わせたオーバーローンという方法があります。
しかし、オーバーローンはマンション価格よりも大きな金額を融資するため、銀行には貸し倒れのリスクが高まります。
そのために、オーバーローン審査は通常よりも厳しい目で見られ、仮に運良く審査にとおっても通常より高い金利になるため、まったくお得ではありません。
また、この先マンションを買い替えようと思っても、マンションの売却金だけではローンが完済できないことが多く、マンションが売却できない確率が高まります。
マイホームは、可能な限り多くの自己資金を用意してから購入するようにしましょう。

まとめ

中古マンションを購入する際に現金で必要な頭金、また手付金の役割、そして諸費用の内訳や概算金額を詳しく解説しました。
ローン審査・実行金利・支払総額・買い替えの難易度のいずれもが、頭金の額によって有利になることは明白です。
大きな現金を用意するのは大変ですが、親御さまが頭金を援助されるケースは珍しいことではありません。
マイホームの購入を検討している方は、ぜひこの記事を参考にして頭金の重要性やメリットを親御さまにご説明ください。