マンションの修繕積立金とは?その目的と適正価格について解説

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マンションの修繕積立金とは?その目的と適正価格について解説

マンションに住んでいると「修繕積立金」という名目でお金を徴収されることが多いです。
お金を支払っている以上は、何を目的として修繕積立金という名目でお金を集めているのか理解しておくことは重要です。
そこで今回は、マンションの修繕積立金について解説します。

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マンションの修繕積立金とは?

マンションの修繕積立金とは?

マンションの修繕積立金は、多くの場合は「管理費」などのお金と一緒に毎月の家賃と一緒に支払っているでしょう。
では、マンションの修繕積立金とは、どのような目的で集めているお金なのでしょうか?

修繕積立金とは?

「修繕積立金」とは、建物の老朽化に対する対策として、定期的に実施する「大規模修繕」に必要なお金を、月単位などで集めるためのお金です。
マンションも人工の建物である以上は、経年劣化により老朽化し、大規模修繕を必要とします。
大規模修繕の実施には相応のお金が必要になるため、そのお金を定期的にマンションの住人から集めて充当できるようにしておくのです。

大規模修繕とは?

「大規模修繕」とは、建物全体に関係す老朽化などの影響を抑えるためにおこなわれる、文字どおり大規模な修繕作業のことをいいます。
建てたばかりのマンションは大きな問題が生じていることはほとんどありませんが、時間が経過するとともにさまざまな問題が表面化します。
たとえば「外壁」は雨風や日光の影響を受けて次第に外壁塗装の塗膜がはがれたり、外壁にひび割れが発生して機能面でも見た目の面でも問題が生じるでしょう。
そうした「マンション全体の問題」について、大掛かりな修繕を行う必要が定期的に発生しますが、それには数百万円以上の単位でお金が必要になります。
それを短期的に徴収するとマンション住人に大きな金銭的負担を強いることになりますので、1か月ごとに細かく集めることで、住人の負担を抑えつつ、大規模修繕に必要なお金を確保するのです。

修繕積立金と管理費の違いとは?

修繕積立金と同じくマンションの住人が家賃以外に毎月負担しているお金として「管理費」などがありますが、管理費は修繕積立金とは異なる目的で集められています。
修繕積立金が「将来実施される大規模修繕のためのお金を集める」のに対して、管理費は「日常的なマンションの管理のために必要なお金を集める」という目的があります。

修繕積立金は「長期修繕計画」に基づく

修繕積立金の金額などについては「長期修繕計画」に基づいて決められます。
マンションの管理組合では、マンションに関するさまざまな事柄が決められています。
定期的な大規模修繕に関しても管理組合で決められており、将来的に実施される大規模修繕について長期修繕計画を策定し、その計画内容に基づいて修繕積立金をマンションの住人から集めているのです。

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修繕積立金が値上げされる理由

修繕積立金が値上げされる理由

修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて徴収金額が決定されますが、さまざまな理由によって「値上げ」されることがあります。

修繕積立金が足りないと、どうなる?

集めた修繕積立金が、大規模修繕の実施に必要な金額(費用)に足りないと、場合によっては一時金として相応の金額を住人から徴収することになったり、合意形成の失敗によっては大規模修繕自体を実施できなくなる可能性もあります。
どのような理由があったとしても「お金を払えない」となれば、大規模修繕を請け負う業者も作業することはできません。
もし、修繕積立金が大規模修繕に必要な費用に満たなかければ、不足分を一時金として徴収したり、期間に余裕があれば修繕積立金を値上げするなどするかもしれません。

修繕積立金の2種類の積み立て方式と値上げの存在

修繕積立金には、大きく分けて「段階増額積立方式」と「均等積立方式」の2種類の積立方式があり、2つの積み立て方式の大きな違いは途中で値上げされるかどうかの違いです。
「段階増額積立方式」では、マンションの販売時には低めの金額を徴収し、5年や10年などの一定期間ごとに徴収する修繕積立金が値上げされます。
一方で「均等積立方式」は毎月の修繕積立金の徴収額が長期間にわたって変わらないため、前述の方法と比較するとマンション販売時当初の徴収額が大きくなります。
どちらの積立方式であっても、大規模修繕に必要な修繕積立金をきちんと集められれば問題ないのですが、問題となるのは「値上げ時の合意形成がうまくいくかどうか」です。
段階増額積立方式では、5年や10年といった単位ごとに修繕積立金の徴収額が値上げされるため、値上げについての住人の合意形成が必要になります。
値上げに合意しない住人が多いと修繕積立金の必要額への徴収が機能しなくなるため、最終的に相応額の一時金を徴収することになったり、大規模修繕を実施できなくなってしまうといった事態に陥るリスクが高まるのです。
現在、販売時のランニングコストを安く見せるなどの目的で段階増額積立方式を採用しているマンションが多いのですが、将来的なリスクを考慮して均等積立方式の採用が推奨されています。

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マンションの修繕積立金の適正値はいくら?

マンションの修繕積立金の適正値はいくら?

修繕積立金は、不足すれば大規模修繕の実施に差し支えますし、過度に徴収すればマンション住人の負担が大きくなります。
修繕積立金の適正値については、国土交通省が令和3年に見直しをおこなったガイドラインが参考になります。

修繕積立金の額の目安

ガイドラインにおいては、修繕積立金の目安・適正値として以下の計算式を提示しています。

計画期間全体における修繕積立金の平均額(円/㎡・月)=(計画期間当初における修繕積立金の残高+計画期間全体で集める修繕積立金の総額+計画期間全体における専用使用料等からの繰入額の総額)÷マンションの総専有床面積(㎡)÷長期修繕計画の計画期間(ヶ月)
上記の計算式に当てはめてみて、お住まいのマンションの修繕積立金の毎月の徴収額が適正値に近い金額であるかどうかを確認してみてください。

ガイドラインの適正値はあくまでも参考程度に

国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金の適正値を目安として計算式などを提示していますが、必ずしもその金額がどのマンションにおいても適正値であるとは限りません。
マンションの修繕は、マンションごとに事情が異なるため、面積や階数などの条件が同じでも敷地内の設備や立地などの条件が異なれば必要な修繕内容も異なり、それに伴って必要な修繕費用の金額も変動します。
重要なことは目安を適正値として参考にしつつ、お住まいのマンションにとって本当の適正値で修繕積立金を徴収できているかどうかを把握しておくことです。
管理組合の話し合いや、修繕計画と修繕積立金の実態が大規模修繕の実施に差し支えない範囲であるかどうかを把握して、必要に応じて修繕計画の見直しなどを実施して修繕積立金の適正値を維持することが重要になります。

まとめ

修繕積立金は適正値で徴収できていれば、いずれ必要になる大規模修繕も差し支えなく実施することができるでしょう。
修繕計画の内容や毎月の修繕積立金の徴収などが問題ないことをきちんと把握し、必要に応じて修繕積立金に関するアプローチを管理組合や住人に対して行い、快適な生活を維持するための大規模修繕が滞りなく実施できるようにすることをおすすめします。

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